LES ENJEUX DU TAUX D'USURE EN 2023
Le taux d'usure est une norme protectrice pour les acquéreurs établie par la Banque de France, il correspond au taux maximum légal auquel les établissements bancaire peuvent prêter à des clients.
Quel est cette limite ? Comment est-elle définie ? Pourquoi cette norme protectrice est-elle devenue une norme bloquante depuis 2022 pour les ménages français ?
- Cette limite est définie tous les trimestres par la Banque de France. Elle est basée sur la moyenne des T.A.E.G (Taux Annuel Effectif Global) pratiqué par les banques sur les prêts émis durant la période, avec une marge supplémentaire. Les prêts qui seront accordés dans le trimestre suivant ne devront alors pas dépasser cette norme au risque d'être "usuraire".
- Le TAEG se compose du taux nominal auquel un établissement vous prête de l'argent, auquel on ajoute le coût de l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et de courtage, le tout lissé sur une année....
- Avant 2022, les taux d'emprunt des banques étaient historiquement bas pendant 2 ans, mais surtout connaissaient des variations au cours de l'année très limitées. Or, depuis Janvier 2022, les taux pratiqués ont pris une hausse très rapide et élevée, ce qui fait que le taux d'usure qui n'est actualisé qu'au trimestre sur la base des 6 derniers mois est forcément en décalage, en retard par rapport à cette hausse quasi hebdomadaire.
| Type de prêt immobilier | Taux effectif moyen pratiqué au 4ème trimestre 2022 | Taux d'usure applicable au 1er janvier 2023 |
|---|---|---|
| 2,68 % | ||
| Prêt immobilier à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 2,65 % | 3,53 % |
| Prêt immobilier à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 2,56 % | 3,41 % |
| Prêt immobilier à taux variable | 2,51 % | 3,35 % |
| 2,82 % |
- Au 01er Janvier 2023, le taux de l'usure pour un prêt immobilier est de 3,57 % pour une durée de 20 ans et plus. Mais avec des taux en début de mois qui sont déjà à 3% et qui vont continuer d'évoluer à la hausse tous les 15 jours, il est évident que l'accalmie obtenue pour débloquer certains prêts va être de courte durée...
La problématique est que le mode de calcul du taux de l'usure à ce jour ne permet pas de rafraîchir cette donnée de manière à "coller" à l'évolution constante des taux.
Ainsi, généralement ce sont les emprunteurs au-delà de 35 ans qui se retrouvent bloqués par cette norme alors même que le dossier de financement est bon avec un taux d'endettement tout à fait dans la norme des 33%.
Cette donnée du taux d'usure étant bloquante informatiquement pour les établissements bancaires, si le dossier informatiquement s'avère ressortir tous frais inclus au-delà de la barre fatidique des 3.57% sur 25 ans, alors le prêt ne pourra pas être validé.
Comment optimiser son prêt immobilier pour être sous le taux d'usure ?
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- Expert en financement, il sera force de proposition pour dès le montage optimiser, travailler votre financement dans l'optique de rester sous le taux d'usure selon la durée de financement choisie,
- Il saura travailler et négocier avec ses différents partenaires chaque donnée de votre prêt comme le taux nominal d'emprunt, le coût des assurances emprunteurs, la garantie du prêt, etc pour que le dossier reste réalisable.
- Le courtier est un professionnel qui vous aidera à concrétiser votre projet tout en veillant à ce qu'il soit réaliser dans de bonnes conditions.
